博马足球网站·地产降速、代建猛增后放缓 绿城中国2000亿目标待考

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[导读]绿城中国方面披露,2019年上半年新增代建项目达59个;截至2019年6月30日,公司代建管理项目累计317个,规划总建筑面积约7284万平米,预计总可售金额为4194亿元。2019年上半年,绿城中国代建业务累计实现代建销售金额及合同销售面积分别同比下滑11.07%和0.48%。按此计算,其已完成全年2000亿元销售目标的51.15%。

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博马足球网站,绿色城市中国已经由重变轻,但仍未走出痛苦的调整期。据2019年《中国日报》报道,经过积极调整后,绿城中国上半年的房产销售收入较去年同期下降了40%以上,但曾经快速增长的代理建筑业务也出现了缓慢增长:代理建筑销售额和合同销售面积累计分别较去年同期下降了11.07%和0.48%。然而,从时间线的延长来看,这种下降早在去年就已经出现。根据行业通常的“四六开”绩效评估,绿城中国上半年仅完成了2000亿元目标的37.15%。这给接过指挥棒一年的首席执行官曹舟南提出了一个严峻的考验。

主要业务的销售额已经缩水

2019年上半年,绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其子公司及其合资、联营企业)累计合同销售总面积403万平方米,合同销售总额743亿元,其中投资项目销售总额494亿元,建设项目销售总额249亿元,达到全年2000亿元目标的37.15%。

尽管绿城中国新任领导人董事长兼首席执行官张亚东认为这种销售业绩比年初预期要好(上半年预计将达到24%的目标率),事实上,与2018年同期754亿元的合同销售额相比,绿城2019年上半年的销售业绩实际上呈现负增长,增长率约为-1.46%。

除了中期实现率不到一半和负增长的势头之外,收入和利润相关指标的下降也让新负责人哀叹业绩不够好。

根据半年度报告,由于物业销售收入确认大幅下降,绿城中国2019年上半年总收入下降44.4%,至186.58亿元。股东应占利润20.58亿元,同比下降11.9%,2018年减半后继续下降。然而,即使扣除当期汇兑损益、收购收益、计提和转回减值损失的税后净影响以及调整部分资产公允价值的税后净影响,绿城中国2019年股东应占核心利润仍下降22.9%,至24.3亿元。

近年来,绿城中国打算将自己从开发商转变为服务提供商,但房地产行业仍处于高水平。半年度报告显示,2019年上半年,中国绿城投资项目销售额达到494亿元,约占66.49%。

然而,作为一家专注于房地产开发的房地产公司,近年来不断推进“轻而重”的转型,绿城中国的转型似乎已经取得了初步成效。统计数据显示,绿城的主要房地产业务已经连续三年萎缩。

绿城中国过去三年的业绩表明,尽管其投资项目的合同销售额呈现整体波动和上升,但这部分业绩在合同总销售额中的比例却逐年下降。据统计,2016年至2018年,绿城中国实现投资项目合同销售额分别为958亿元、1033亿元和1012亿元,相应的年销售比例分别为84.11%、70.61%和64.71%。

代理建筑业务已进入整合阶段。

作为一家对绿城中国房地产开发业务同等重视、对资产关注较少的建筑代理商,其销售情况也是备受外界关注的焦点。根据半年度报告,2019年上半年,在743亿元的合同销售总额中,绿城中国实现了249亿元的建筑销售,合同销售面积约为206万平方米。

在年度报告中,绿城中国称自己是“中国最大、专业能力最强的品牌代理商”。绿城中国透露,2019年上半年新增59个建设项目。截至2019年6月30日,公司共有建设管理项目317个,规划总建筑面积7284万平方米,预计总销售额4194亿元。

到2019年6月底,中国绿城的代理销售合同金额将超过2018年总额的一半(552亿元人民币)在2019年7月举行的博鳌房地产论坛上,时任绿城管理集团董事长兼总经理的李俊描述了绿城建筑业务的增长。

北京商报记者今天发现,虽然中国主要房地产开发企业在绿城的销售额有所下降,但其建筑业务的销售比例却一直在上升。据统计,2016-2018年三年间,绿城集团的建筑业务合同销售额分别达到181亿元、430亿元和552亿元,相应的销售比例分别为15.89%、15.89%和35.29%。

然而,值得注意的是,中国在绿城的代理建筑业务的增长率近年来有所下降。2019年上半年,中国绿城代理建筑业务代理建筑销售额和合同销售额分别累计下降11.07%和0.48%。在延长时间方面,2018年建筑业销售额同比增长28.4%,比2017年同期下降109.2个百分点。

至于该建筑机构销售额变化的原因,绿城中国今天回复北京商报记者说,“供应结构已经改变”。根据其声明,在2019年上半年,该集团将增加较少的供应,大多数供应节点将在下半年。2019年上半年的实际完成率比年初的计划高出17%。此外,绿城中国预计,2019年建筑业整体发展和运营将呈现稳步增长趋势。

业内人士指出,中国绿城除了放缓建筑业的增长速度外,还面临同业竞争加剧的问题。同行之间的竞争压力来自蓝绿色双城,前绿城首席执行官曹舟南的创业平台。从商业角度来看,2019年1月20日正式亮相的蓝绿双城与绿城建设业务有着巨大的重叠。对此,业内有声音称,当绿城代理建筑业务增速放缓时,蓝绿色双胞胎的出现将“分流”代理建筑市场,这将对绿城在中国的代理建筑业务产生一定影响。

“4914”的自我救赎

当张亚东在2018年8月接任曹舟南为绿城新任首席执行官时,这位“中国交通厅”的新任负责人向外界描述了绿城未来三年的愿景:绿城的产值预计在2018年超过1600亿元,2019年超过2000亿元,2020年超过2600亿元。同时,随着销售额的增加,质量会更好。

无论是在《中国日报》的业绩描述中,还是在新闻发布会的现场声明中,绿城中国都将充足的销售价值视为实现愿景的信心。据《中国日报》报道,2019年下半年,绿城中国预计总可用供应量为1060万平方米,总可用量为2263亿元,可用供应量充足。其中,投资项目预计销售商品611万平方米,可销售金额约为1574亿元(其中现有房屋可销售金额约为314亿元,预计新增销售房屋1260亿元);该建设项目预计将销售449万平方米商品和689亿元人民币。

2000亿元的冲击对中国优质绿色城市提出了高周转率的要求。张亚东执掌绿城后,经过多次变革,项目周转速度也加快了。张亚东表示,绿城的运营能力已经逐步提高。理想的目标和周期以前是“5912”,现在已经达到“4914”,即从征地到建设4个月,从征地到开业9个月,从征地到现金流修正14个月。

据悉,截至2019年8月31日的八个月内,绿城集团累计合同销售总面积约554万平方米,合同销售总额约1023亿元。根据这一计算,它实现了2000亿元的年销售目标的51.15%。

至于绿城此前承诺的“三年业绩计划”,一些机构估计,三年业绩几乎翻了一番,要求绿城中国未来的年销售增长率不应低于20%。然而,北京商报今天的记者梳理了中国绿城在过去五年(2014-2018年)的业绩增长,发现其2015年的销售增长为-9.4%;2016年合同销售额达到1139亿元,业绩增长率达到58.4%,此后两年销售增长率逐年下降。2017年和2018年的销售增长率分别为28.4%和6.9%(过去三年的最低增长率)。

一位不愿透露姓名的行业分析师表示,张亚东需要考虑如何帮助绿城中国(Green City China)扩张和发展,以重获其在行业中的地位,以及如何避免在寻找弯道超车时被同一个住房企业梯队超越。据悉,尽管绿城中国作为浙江省住宅企业领导者的地位没有动摇,但绿城中国与中梁控股所在地区的住宅企业之间的绩效差距越来越小。统计显示,中粮控股2019年上半年销售额为636.7亿元,仅比绿城低106.3亿元。

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